Советы о том, как перевести жилое помещение в нежилое

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

  • заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
  • паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
  • основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
  • свидетельство о регистрации права;
  • техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
  • проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца. Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

  • представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
  • имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
  • подключены все коммуникации;
  • если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

  • расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
  • находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
  • расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
  • невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
  • являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
  • находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
  • являются предметом найма (социального или коммерческого).

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

  • неполный пакет документов;
  • неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
  • отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
  • ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

  • на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
  • на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
  • за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
  • госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/perevod-zhilogo-pomishcheniya-v-nezhiloye.html

Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
  • технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
  • проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
  • согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
  • оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

  1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
  2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
  3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).
Читайте также:  Советы о том, как покупать квартиру

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия.

На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe/

Процедура оформления преобразования недвижимости: как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

При переводе помещения из жилого в нежилое человек может преследовать разные цели. Кто-то хочет открыть магазин на первом этаже и торговать продуктами, а у кого-то есть желание создать полноценный частный офис небольшого предприятия в многоквартирном доме.

В сельской местности оформление такого перевода обычно связано с фермерской деятельностью. Законы РФ дают реальные возможности для смены предназначения помещения. Если действовать в рамках закона и соблюдать установленные правила, то процедура перевода увенчается успехом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Какое помещение можно сделать нежилым?

Примерный порядок условий таков:

  • помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
  • все собственники должны быть согласны с изменением категории;
  • недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
  • право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Помещение нельзя перевести в нежилое:

  1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
  2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
  3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
  4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Главный закон, подлежащий к обязательному ознакомлению – это 3 глава ЖК РФ. Именно в ней, в статьях с 22 по 24, содержится исчерпывающая информация по переводу помещения в обе стороны. Причем более подробно ЖК рассказывает именно о переводе недвижимости из жилой в нежилую.

Необходимо ознакомиться и с другими статьями ЖК РФ:

  • статья 5 говорит о том, что местные органы власти вправе устанавливать особые правила, исходя из специфики региона, и поэтому особенности перевода в разных областях России могут отличаться;
  • статья 17 разрешает использовать квартиру в многоэтажке для предпринимательства или профессиональной деятельности (возможно, не следует переводить ее в нежилое помещение без особой надобности?);
  • статьи 36 и 40 говорят о необходимости собрать согласие собственников других помещений в доме, если при переводе помещения в нежилое понадобится перепланировка;
  • статья 91 предупреждает, что помещение в наемном доме невозможно перевести в статус нежилого ни при каких обстоятельствах.

Как оформить перевод помещения?

Рассмотрим пошаговую инструкцию перевода. Весь процесс делится на 3 основных этапа.

Рассмотрим каждый из них по отдельности:

  1. Сбор бумаг, получение разрешения на перевод. Первый этап – это вся «бумажная» часть процесса. На этом этапе придется посетить бюро технической инвентаризации (БТИ). Там выдают техпаспорт помещения. Чтобы его получить, нужно писать заявление по образцу. Его можно найти прямо в БТИ. Взяв техпаспорт и другие бумаги, нужно идти в местный орган самоуправления, в его отдел, занимающийся недвижимым имуществом. Там нужно писать еще одно заявление (уже в более свободной форме), подавать документы и ждать положительного ответа.
  2. Вычисление стоимости перевода. На этом этапе снова надо идти в БТИ. В этот раз – не в «окошко» приема заявок, а в отдел приватизации управления жилищным фондом. В очередной раз пишется заявление, к которому прикладывается уже выданное разрешение и другие документы. БТИ назначает комиссию, определяющую разницу в цене между жилым и нежилым помещением. Эта разница вместе с ремонтными работами и составит стоимость перевода.
  3. Регистрация права собственности. Зарегистрировать данное право можно в УФРС или в многофункциональном центре. При смене категории помещения регистрация обязательна, хотя у заявителя изначально было право собственности.

Подавая заявку на перевод жилой недвижимости в нежилую, ее собственник должен приложить ряд бумаг:

  • заявление (единой формы нет, важны лишь грамотность, официальный язык и подробное изложение причин и целей обращения);
  • паспорт гражданина РФ;
  • бумаги о праве собственности на данное помещение;
  • технический паспорт помещения;
  • в случае многоэтажного дома – его поэтажный план;
  • при необходимости перепланировки (переустройства) – ее подробный проект.

Человек имеет право подать только заявление, паспорт и проект. Остальные документы он может не приносить. В таком случае сотрудник местных органов самоуправления, ведущий дело, сам запросит недостающие документы из соответствующих инстанций.

Список документов для юридических лиц – несколько шире:

  • все документы, необходимые физическим лицам;
  • учредительные документы организации;
  • реквизиты данной организации (обязательно – юридический и фактический адрес, телефон);
  • доверенность руководителя на имя сотрудника, который подает заявление (ее необходимо заверить нотариально).

Как правило, перевод жилых помещений в нежилые юридическими лицами – это индивидуальный процесс. У физических лиц всё происходит намного однообразнее. Поэтому велика вероятность того, что у юридического лица запросят еще какие-то документы. Это может быть связано и с особыми правилами, действующими в конкретно взятом регионе России (статья 5 ЖК РФ).

Сколько заплатить?

При переводе недвижимости в нежилую нужно платить госпошлину. Ее формулировка – «госпошлина на регистрацию нежилого помещения». Четкая сумма платежа законом не устанавливается. Она рассчитывается индивидуально, исходя из особенностей недвижимости, условий ее расположения, тонкостей процедуры.

Помимо госпошлины, стоит быть готовым к другим расходам. Как минимум, это оплата техпаспорта в БТИ и услуг нотариуса, как максимум – оплата услуг по созданию проекта перепланировки и самих ремонтных работ.

Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть. Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.

Подавая документы, нужно помнить следующее:

  1. Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
  2. Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
  3. Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Существует 2 варианта решения:

  • разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое;
  • отказ в переводе.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

А если перевод разрешили – можно приступать к перепланировке, ремонтным работам. Но действовать необходимо в соответствии с проектом, ведь спустя некоторое время в помещение пожалуют проверяющие.

Когда нужна перепланировка?

Перепланировка может понадобиться в случае, если для перевода в нежилую категорию нужно внести какие-то изменения:

  1. Самое распространенное условие – это наличие отдельного входа, изолированного от остальных жильцов дома. Если такого входа нет, то его нужно создать. Это делает перепланировку неизбежной, ведь старый вход в квартиру – с лестничной клетки, он не изолирован. Необходимо расширять окно или делать новый проем в стене, создавая отдельный вход с улицы.
  2. Другой случай – это особенности эксплуатации помещения. Создавая заявку на перевод, собственник недвижимости указывает цель (бизнес, производство, офис и т.д.). Помещение должно соответствовать заявленной цели. Чаще всего для этого приходится сносить межкомнатные перегородки.

При перепланировке необходимо создание проекта. Делать его нужно заранее, еще до подачи заявления на перевод. Если перевод будет одобрен, то все дальнейшие действия необходимо проводить в строгом соответствии с проектом. В помещение наверняка придет проверка, чтобы определить, соответствуют ли ремонтные работы тому, что было заявлено в проекте.

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.

Читайте также:  Как доказать, что вымогают деньги?

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/perevod/iz-zhilogo-v-nezhiloe/algoritm-dejstvij.html

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

  • Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
      1. паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
      2. документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
      3. могут потребовать договор основания на помещение;Экспликация и поэтажный план помещения. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы.
        Срок получения документа – до 1 месяца.
      4. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
    • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам. Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.
    • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.  Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
    • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить. Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
    • Согласие соседей. Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

  1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания. Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.
  2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году — сколько стоит, сложно ли, судебная практика

Случается так, что перед хозяином той или иной квартиры встает вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

Нежилое помещение можно использовать по-разному: открыть свое дело или же сдавать в аренду и получать с этого прибыль. В данной статье будет подробно рассмотрено, как правильно сменить статус помещения, и что для этого конкретно нужно.

Понятия

Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

Нежилое помещение – это помещение в жилом доме, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Обычно, такие помещения находятся на первом этаже или цокольном.

Также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

Данные понятия используются не только в Жилищном кодексе, но и в ст. 25 Конституции Российской федерации.

Здесь оно предстает шире, чем понятие жилое помещение:

  • Жилое помещение должно быть обязательно объектом, однако жилище может быть не только официальным объектом.
  • Жилищем можно назвать юрту, чум и прочее, что испокон веков служило человеку крышей над головой.

Таким образом, жилое помещение – это понятие юридическое, в отличие от жилища.

Важно заметить, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «жилище» также встречается, а именно в ст. 1 .

В данной статье говорится, что человек имеет право на жилище, жилище является неприкосновенным и никто не имеет права безосновательно лишить человека жилища. Однако ЖК не дает самого понятия жилища, а лишь использует его.

Нормативная база

В документах, приведенных ниже, содержатся основные правила перевода жилого помещения в нежилое:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации (ст.22 ЖК РФ, ст.23 ЖК РФ).
  • Градостроительный кодекс.
  • Региональные нормативные акты (того региона, где вы собираетесь проводить мероприятие касательное жилого помещения).
  • Муниципальные нормативные акты

Можно и сложно ли?

Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать свое жилое помещение нежилым.

Это мероприятие достаточно сложное. Оно требует предельной внимательности и серьезного отношения, но не трудное, если выполнять все последовательно согласно нормативной базе и основным правилам.

Общие правила и условия:

  • Смена статуса помещения возможна лишь с соблюдением ЖК РФ и Градостроительного кодекса.
  • Нельзя сделать жилое помещение нежилым, если доступ к нему невозможен без доступа к жилым помещениям, или если данной помещение используется кем-либо (в том числе самим хозяином) для проживания.
  • Помещение, находящееся в многоквартирном здании, должно быть обязательно либо на первом этаже, либо в подвальном помещении. Допускается расположение этажами выше, только если под ним никто не живет.
  • Нельзя осуществить перевод квартиры в наемном доме социального использования.
  • Нельзя переводить, если помещение предполагается использовать в религиозных целях.
  • Перевод не осуществляется, если помещение не соответствует указанным требованиям или право собственности каким-то образом не соответствует законодательству.

Прежде чем приниматься за осуществление данного мероприятия, обязательно нужно проверить следующее:

  • наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;
  • есть ли данное помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;
  • является ли здание памятником архитектуры;
  • находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;
  • находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.

Кроме того, проблемы можно ожидать в таких случаях:

  • Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия.
  • Целевое назначение будущего объекта не соответствует допустимым нормам по зонированию в соответствии с градостроительным законодательством.
  • Здание находится на учете в штабе по делам ГО и ЧС.
  • Не подключены основные инженерные коммуникации.

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году?

Все больше и больше людей задаются этим вопросом на сегодняшний день, так как хотят начать свой бизнес или заработать на своей квартире посредством сдачи ее в аренду, но не в качестве жилья. Так или иначе, во всех этих случаях действует один и тот же план действий.

Пошаговый алгоритм

Подготовка проекта перепланировки

Жилое и нежилое помещения отличаются друг от друга техническими факторами.

Поэтому прежде, чем оформлять все документально, необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало требованиям.

К тому же, если помещение каким-то образом затрагивает жилую площадь в данном здании или будет затрагивать после перепроектирования, то необходимо письменное соглашение от жильцов и собственников данных жилых помещений. (ч. 2, ст. 40 ЖК РФ)

На данном этапе придется потратить около двух недель.

Документация

Существует официальный перечень необходимых документов, согласно ч.2 ст. 23 ЖК РФ:

  • заявление на перевод;
  • копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом;
  • план и тех. характеристики;
  • тех. паспорт квартиры;
  • план здания по этажам;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • официально оформленный проект перепроектировки квартиры в нежилое помещение.

Обращение за государственной услугой

Обратиться следует в орган местного самоуправления. Об этом говорится в ч.1, ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.

Согласно статье 23 ЖК, заявление подается либо в МФЦ, либо в уполномоченный орган, а сделать это можно как лично, так и по электронной почте.

Однако рекомендуется все-таки уточнить способ подачи заявления в самом органе.

На подачу заявления, его рассмотрение, принятие решения уполномоченным органом и донесение решения до самого заявителя уйдет в общем 48 дней.

Перепланировка помещения

В решении может содержаться условие обязательной перепланировки, а может быть указание отсутствия необходимости в этом.

В первом случае (что случается чаще всего) нужно будет переделать помещение согласно плану, который вы составили на начальном этапе.

По окончании работ, приглашается приемная комиссия, которая заключает акт об успешном завершении перепланировки. (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ)

Единый государственный реестр недвижимости

После того, как вы переделали квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он заверяется подписью кадастрового инженера и подается в Росреестр в электронном варианте.

Также необходимо донести до ЕГРН факт смены статуса помещения: жилое помещение стало нежилым. Это обязан сделать орган, который вынес решение о позволении переводить данное помещение в нежилое.

Куда обратиться?

За получением государственной услуги необходимо обращаться в уполномоченный орган. На этапе подготовки технического плана обращайтесь в организацию кадастровых инженеров.

Перечень документов

Из БТИ:

  • заявление по образцу БТИ;
  • паспорт РФ;
  • официальное подтверждение права на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
  • план этажей здания, тех. паспорт квартиры;
  • доверенность, если процесс осуществляет не собственник, а доверенное лицо; должна быть заверена нотариусом.
  • Бланк заявления о смене статуса помещения
  • Бланк на перевод помещения в нежилое для юрлиц
  • Из СЭС: документ, подтверждающий, что одобрен проект перепланировки.
  • Пожарная инспекция тоже должна проверить и подтвердить безопасность перепланировки квартиры, выдав справку.
  • Из управляющей компании: техническое заключение.

Государственная регистрация

Государственная регистрация необходима для оформления смены статуса квартиры, так как она является единственным подтверждением прав владельца на данную недвижимость, оспорить которое возможно лишь в порядке суда.

Госрегистрация должна проводиться по месту самой недвижимости.

Чтобы оформить официально регистрацию прав на квартиру, нужно обратиться в Росреестр с заявлением.

Стоимость и сроки

Что касается продолжительности процесса, то на все вам придется потратить максимум 4-5 месяцев. Сроки также зависят от того, насколько внимательно вы собрали все документы, от недостачи которых могут возникнуть затруднения и, следовательно, задержки.

Читайте также:  Как узнать, могут ли уволить беременную?

Кроме того, в зависимости от технических характеристик, перепланировка тоже бывает разной по продолжительности.

Стоимость оформления определяется так же рядом факторов:

  • регионом;
  • метражом помещения;
  • необходимостью проведения ремонтных работ.

В среднем, по Москве и Московской области цены на оформление держатся в районе 260-480 тыс. рублей.

Нюансы

В многоквартирном доме

Сделать квартиру нежилым помещением в таком здании может быть проблематично:

  • Здесь нужно убедиться, что деятельность, которая будет проводиться в будущем помещении, не будет мешать жильцам.
  • Перепроектировка не должна коснуться жилых помещений, расположенных рядом.
  • Квартира должна быть либо на цокольном, либо на первом этаже, или же этажами ниже не должно быть никаких жилых квартир.

Комнату в общежитии

На комнату в общежитии распространяются все те же правила, что и на квартиру.

Первое, что должно выполняться обязательно: комната должна находиться в собственности хозяина.

Все условия прописаны в главе 3 статьи 22 Жилищного Кодекса РФ.

Без согласия жильцов

Сменить статус помещения нельзя без согласия жильцов дома, если данная деятельность каким-либо образом касается территории их жилья.

Для частного жилого дома

В данном случае потребуются документы о правах на частный дом: договор купли-продажи, свидетельства о собственности или их копии, заверенные нотариусом.

Если есть несколько владельцев, то нужно официальное согласие собственников от каждого из них.

В панельном доме

В панельных домах нельзя пробивать и расширять проемы, а также крепить оттяжки снаружи.

То есть в панельном доме не получится сделать отдельный вход, который необходим для ведения деятельности в нежилом помещении.

Как перевести часть помещения?

Переводить доли или части жилых помещений в нежилые запрещено.

Когда возможен отказ?

Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.

В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

  • несоответствия помещения установленным характеристикам;
  • невозможности провести перепланировку помещения;
  • подачи неполного пакета документов;
  • наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
  • если в помещении есть прописанные жильцы;
  • наличия неузаконенной перепланировки;
  • несоответствия проекта требованиям законодательства.

Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменения статуса помещения поступает немало. И большая часть обжалований отказов происходит по невнимательности заявителей.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое? Порядок действий, нюансы для разной недвижимости

Перевод жилого помещения в нежилое – юридическая процедура, с которой приходится сталкиваться многим современным коммерсантам. Такой перевод – законное основание использовать квартиру или частный дом для осуществления предпринимательской деятельности. Можно разместить там торговую точку, салон красоты, офис и т.д.

Это удобно: не нужно возводить отдельно стоящее здание, проще и выгоднее использовать уже существующую квартиру или дом. В статье приведем пошаговую простую инструкцию, как признать жилое помещение нежилым или каким образом перевести обычную квартиру в нежилой фонд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В каких ситуациях сменить назначение объекта не допускается?

Перевод жилых помещений в нежилой фонд регулируется главой 3 Жилищного Кодекса РФ, а также Градостроительным Кодексом и местными нормативно-правовыми актами. В ст.22 Жилищного Кодекса перечислены условия, при которых такой перевод осуществить нельзя.

  • Нет технической возможности оборудовать отдельную входную группу для будущего нежилого помещения. Вход в нежилое помещение коммерческого использования не может производиться через помещения, используемые для доступа к квартирам, т.е. через обычный подъезд. Должна быть оборудована отдельная входная группа.
  • Нельзя перевести часть помещения (например, одну комнату). Только полностью квартиру или дом.
  • Если для кого-то (собственника или других лиц) помещение является местом постоянного проживания, или помещение обременено правами третьих лиц (например, оно находится в залоге) перевод производить нельзя.
  • Невозможно перевести в нежилой фонд квартиру, расположенную в наёмном доме социального использования
  • Только с определённым условием можно переводить в нежилой фонд квартиры в жилых многоквартирных домах выше первого этажа. Чтобы такую квартиру можно было перевести в статус нежилого помещения, непосредственно под ней не должно быть жилых квартир.
  • Нельзя перевести в нежилой фонд арендованное жильё без ведома собственника.
  • Нельзя совершать такой перевод с целью использования помещения для религиозной деятельности.
  • Запрещено производить перевод в аварийных зданиях, определённых под снос.
  • также невозможно сделать это в зданиях, признанных памятниками архитектуры.

Если жилое помещение оборудовано всеми необходимыми коммуникациями и нет условий, препятствующих выводу в нежилой фонд, то можно приступить к подготовке процедуры перевода.

Детально о том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое и что делать при получении такого отказа, читайте в этой статье.

Инструкция, как перевести жилплощадь в иной статус

Первый важный момент — кем осуществляется процесс перевода. Ст.23 ЖК в п.1. указывает, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (нежилого в жилое) осуществляется органом местного самоуправления. Перевод выполняется в заявительном порядке. Подготовленный пакет документов удобно подавать через МФЦ.

Справка. Лучше всего заранее получить консультацию в Управлении архитектуры по поводу того, возможен ли перевод конкретного помещения или нет. Такая предварительная оценка специалистов поможет сэкономить и время, и нервы, и деньги.

Решение должно быть вынесено в течение 45 дней, о результатах заявителю должны сообщить в течение трёх последующих суток.

После получения постановления администрации, разрешающего перевод, следующие действия таковы:

  • выполнение перепланировки;
  • получение акта о вводе помещения в эксплуатацию в качестве нежилого объекта;
  • получение нового свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта объекта.

Необходимые документы и действия

  1. заявление о переводе (заполняется на особом бланке, его можно получить в учреждении, которое принимает бумаги на перевод, там же проконсультируют, как его оформить);
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или копии, заверенные нотариусом);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, нужен его технический паспорт);
  4. поэтажный план дома, в котором расположено помещение, которое требуется перевести;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если они требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Если доверяете заниматься всей процедурой юристу, то понадобится оформить доверенность у нотариуса.

Внимание. При переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме потребуется согласие всех жильцов квартир в доме (тех, кто не просто прописан, а реально проживает постоянно). Если даже один человек будет против – процедура перевода не состоится.

Лучше всего сделать сбор разрешений от соседей первым этапом подготовки. Чтобы не получилось так, что уже затрачены ресурсы на остальные действия, а отказ соседей разрушил далеко идущие планы.

Разумеется, необходимо будет ещё получить большое количество разрешений (от СЭС, пожарных и т.д.). В общем, процесс почти наверняка будет затянутым и достаточно непростым.

Стоимость процедуры

  • Нотариальное заверение копий документов (от 50 р за страницу).
  • Услуги БТИ (подготовка технического паспорта и перерасчёт перевода помещения в нежилое) – от 1000 р.
  • Госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).
  • Создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная, пример – от 5 до 15 или 20 000 рублей в регионах).

В столичных регионах сумма за все согласования и услуги может доходить до нескольких сот тысяч рублей.

Может ли быть отказано в признании и что делать в этом случае?

В ст.24 ЖК РФ подробно расписано, в каких случаях может быть вынесен отказ в переводе. Это может произойти в случае:

  • предоставления неполного пакета документов;
  • ошибки при заполнении бумаг;
  • неправильно составлен или оформлен проект перепланировки;
  • отсутствие согласия супруга заявителя, других собственников, соседей.

Это ошибки, связанные с документацией. Их можно исправить. Получить необходимые согласования с жильцами, переделать документы и подать пакет бумаг заново.

Также могут быть основания для отказа, связанные с неустранимыми причинами. Например, имела место ошибка при первоначальной оценке помещения как подходящего для перевода в нежилой фонд.

Или же статус земель под жилым зданием изменен, и нахождение на нем нежилых помещений невозможно.

Важно. Если в жилище производились несогласованные перепланировки, то перед тем, как начинать действия по смене его статуса, необходимо «легализовать» все произведённые работы. Иначе могут возникнуть проблемы.

Размещение нежилого помещения на первом (либо цокольном) этаже – это самый распространённый вариант для многоквартирных домов. Как переделать статус квартиры? Помещение должно быть подключено к необходимым инженерным коммуникациям. Важное требование — возможность создать отдельный вход. Обратите внимание на тот факт, что создание отдельной входной группы реально осуществить далеко не во всех зданиях.

Например, в блочно-панельных домах запрещено проводить подобные работы. Имейте в виду, что согласование, например, с соседями будет зависеть от вида деятельности, которая планируется вами. Например, магазин, куда постоянно подъезжают машины поставщиков, может оказаться нежеланным соседством. А, например, адвокатский кабинет или частная врачебная практика – это проще.

Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости

  • Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.
  • Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.

Иногда бывают неприятные ситуации, когда органы местного самоуправления пытаются через суд отменить решение.

Результат, конечно, будет зависеть от правомерности оснований, по которым это делается.

Если же сам собственник пожелает перевести нежилое помещение обратно в жилое, и при этом уже получен новый кадастровый паспорт, тогда необходимо будет проделать процедуру, которая предусмотрена гл.3. ЖК.

Как видим, перевод жилища в нежилой фонд – это далеко не простой и не дешёвый комплекс действий. Есть смысл обратиться к профессионалу-юристу, который возьмёт на себя все хлопоты. Либо же, если чувствуете в себе силы и готовность, можно изучить вопрос детально и постараться выполнить весь план от «А» до «Я» самостоятельно.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/perevod/v-nezh-pomeshhenie.html

Ссылка на основную публикацию